LEWIN乐玩 - 房地产市场的双重困境与挑战

在10月19日，国家统计局发布了第三季度宏观经济、消费和房地产的重要数据。这些数据展现出了复杂的双面性。

经济增长超出预期

根据国家统计局发布的信息，前三季度，中国的国内生产总值达到了1071071亿元，经过不变价格调整后，实现了4.6%的同比增长。细分产业来看，第一产业的增加值为58994亿元，增长率为3.7%；第二产业的增加值达到383822亿元，增幅为3.8%；而第三产业则表现强劲，达到628255亿元，同比增长5.2%。从季度数据来看，今年第一季度的GDP同比增长为5.0%，第二季度为4.3%，而第三季度小幅回升至4.5%。环比数据也显示出积极的变化，第三季度增速为1.2%。这种4.6%的实际增速不仅超过了前一个季度的4.3%，更高于市场普遍预期的4.4%。同时，财新网计算的名义增速显示， 第三季度名义GDP同比增长6%，为2022年二季度以来的最高水平，前三季度的名义增速为5.6%，较去年有所提升，增幅达到0.2个百分点。这意味着，无论是实际增速还是名义增速，前三季度的表现均超出了市场的预期。 LEWIN乐玩

推动经济增长的关键因素之一是外贸。数据显示，前三季度中国的货物进出口总额同比增长了18.8%。其中，出口金额为23万1979亿元人民币，增长率为16.4%；进口则为167420亿元，同比增长22.3%。尽管外贸数据亮眼，但消费和投资的疲软却让这份成绩单有些打折。9月的社会零售总额同比增加了1.1%，尽管创下了自3月以来最快的增速，但依然未能达到理想的预期。同时，固定投资在自4月份以来持续下滑，前三季度的跌幅已扩大至7.2%。综上所述，虽然经济增速超出预期，但高外贸的独特表现并未能有效拉动整体的内需，导致经济稳定性受到威胁，这无疑影响了全年4.5%至5%的增长目标实现。

房地产市场困境加重

进入房地产领域，情况同样不容乐观。在分析前8个月房地产数据时，我曾指出，房地产行业的调整进入了深水区，尤其是在房地产开发投资、商品房成交面积和成交额等关键指标上，调整幅度愈演愈烈。统计数据显示，前三季度房地产开发投资的降幅已超20%，达到有记录以来的最大值。国家统计局的数据显示，前三季度全国房地产开发投资为53364亿元，同比下降20.6%；其中住宅投资为41125亿元，下降20.5%。这一趋势自2022年4月以来持续下滑，且降幅逐年加大。根据历史数据，全国房地产开发投资在2021年达到巅峰的13.76万亿元，随后逐年下滑，去年为8.28万亿元，而今年预计将降至7万亿元附近。 LEWIN乐玩

与此相关，财政部的数据也显示，土地出让收入同样在2021年达到峰值，当年为8.7万亿元，而去年以来已经腰斩，降至41518亿元。今年前8个月的卖地收入则仅为13753亿元，这一数据的下滑亟待关注。另一方面，商品房的销售情况也未能扭转颓势。国家统计局数据显示，今年1-9月，新建商品房的销售面积为56483万平方米，同比下降13.2%；其中住宅销售面积下降13.8%。销售额也同样惨淡，达到53799亿元，同比下降13.9%；其中住宅销售额下降13.7%。值得注意的是，根据住房城乡建设部的数据，尽管二手房交易网签面积较去年增长了10.7%，但新房市场的低迷依然不容忽视。

由于降幅不断扩大，我们预示到，到年底时，商品房成交可能突破“双8”，接近“双7”。这意味着商品房成交面积将跌破8亿平方米，成交金额则将低于8万亿元。对比高峰期的2020年，商品房成交面积高达17.94亿平方米，而去年的数据已降至8.81亿平方米。成交额也从18.19万亿元骤降至去年的8.39万亿元，几乎减半。今年的成交数据降至“双7”已无悬念，表明如今购房者的数量较高峰期减少了超过一半。如果从房贷的角度来看，购房者不仅数量大幅萎缩，剩余的购房者也更倾向于全款或少量贷款。中央银行近期公布的数据显示，前三季度中长期贷款增加仅为1062亿元，较以往大幅减少。

回顾过往的数据，我们可以看到，在上一轮牛市期间，房贷规模显著上升，而2016年起与2015年相比迅速攀升，持续至2021年达到历史高点6.08万亿元。然而，2022年时房贷数量突然大幅下滑至1.28万亿元，而今年前三季度更是降到1062亿元，形势堪忧。房贷增量的降至历史低位，部分源于购房者数量的大幅减少，而提前还贷和全款购房则进一步加剧了这一现象。这一系列数据都显示出，房贷的负增长暗示着还贷总额已超出新贷款金额，透出市场的低迷与不安。 LEWIN乐玩